Как понять, что квартира продавалась по поддельным документам: что должно насторожить

Покупка квартиры сегодня стала настоящим испытанием на внимательность. Рынок недвижимости полон подводных камней, а новости о мошенниках, из-за которых покупатели остаются и без денег, и без квартиры, появляются все чаще. Разбираемся вместе с юристом Андреем Конышевым, как подстраховаться заранее и что обязательно проверить перед сделкой

Зачем проверять историю квартиры перед покупкой

Первым делом стоит запросить у продавца всю историю переходов права собственности. Это своего рода «биография» жилья, по которой становится понятно: когда, кому и при каких обстоятельствах квартира переходила из рук в руки.

Юрист Андрей Конышев отмечает, что важно обратить внимание на частоту сделок. Если за последние годы квартира неоднократно перепродавалась, это повод насторожиться — возможно, предыдущие владельцы пытались избавиться от проблемного объекта.

Еще один важный момент — срок владения текущим собственником. Если он владеет квартирой совсем недолго, уточните причины продажи. Быстрая смена владельцев иногда скрывает юридические риски.

Проверка зарегистрированных людей в квартире

Еще одно правило безопасности — запросить справку о зарегистрированных лицах. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в виде неожиданно возникших «живущих» в вашей будущей квартире людей. Иногда один неучтенный несовершеннолетний или давно отбывающий наказание родственник может сделать сделку невозможной или даже оспоримой. Поэтому справка о составе зарегистрированных — обязательный документ. Стоит помнить, что если доли в квартире принадлежат нескольким лицам, то согласие каждого на сделку обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Проверка коммунальных долгов перед покупкой

Продавец может умолчать о долгах по коммунальным услугам, и тогда после покупки все «хвосты» придется погашать уже новому владельцу. Чтобы этого избежать, запросите последнюю квитанцию ЖКХ или справку от управляющей компании об отсутствии задолженности. Это стандартная практика, которую сегодня применяют почти все ответственные покупатели.

Проверка продавца перед покупкой квартиры

Юрист Андрей Конышев рекомендует проверять не только квартиру, но и самого продавца. Получив его паспортные данные, можно узнать, не находится ли человек в процедуре банкротства. Если собственник — потенциальный банкрот, сделку могут оспорить, а квартиру вернуть в конкурсную массу. И тогда покупатель останется и без жилья, и без денег.

Не будет лишним проверить справку собственника из психоневрологического или наркологического диспансеров. Это поможет определить, состоит ли продавец на учете — что поможет избежать проблем в дальнейшем.

Главная проверка квартиры перед покупкой

Но самый важный и обязательный этап — проверка объекта по выписке из ЕГРН. Это официальный документ, который покажет:

• кому сейчас принадлежит квартира;
• не находится ли она под арестом;
• нет ли на ней обременений, залогов или запретов;
• есть ли притязания третьих лиц.

По словам Андрея Конышева, именно выписка из ЕГРН — главный инструмент защиты покупателя. Если квартира в залоге у банка или залогодержателя, об этом будет указано в документе. Такая информация резко меняет условия сделки и в некоторых случаях может стать поводом отказаться от покупки.

Можно ли полностью защититься от мошенников

К сожалению, даже полностью проверив все документы и информацию о квартире, можно столкнуться с проблемами. Самый наглядный пример — случай с семьей в Москве: пара приобрела трехкомнатную квартиру в Южном Бутово за 10 миллионов рублей в 2019 году, после чего выплачивала ипотеку до января 2025 года.

Затем собственники подали документы в Росреестр, но в ответ получили от департамента требование выселить семью и аннулировать договор купли-продажи. Оказалось, что прошлый собственник купил квартиру у мужчины, который приобрел собственность у города незаконно.

По словам юриста, это — исключительный случай, выбивающийся из правил. «Пример этой семьи трудно комментировать: они сделали все верно, являются добросовестными покупателями, несколько лет оплачивают ипотеку, документы были в порядке, а Росреестр зарегистрировал прошлому собственнику сделку по купле-продаже. Так что я надеюсь, что у этой семьи все будет хорошо и суд откажет в административном иске — так будет справедливо и по закону», — подчеркнул Андрей Конышев.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры

Стоит помнить, что многие продавцы на вторичном рынке завышают стоимость квартиры, рассчитывая на невнимательных покупателей. Если не ориентироваться в реальных ценах района, легко переплатить сотни тысяч рублей. Изучайте аналоги на рынке, учитывайте состояние дома и подъезда, а при необходимости привлекайте оценщика или риелтора — так вы избежите заведомо невыгодной сделки.

Однако если квартира выставлена по слишком низкой цене— это также может оказаться признаком проблем. За дешевизной могут скрываться дефекты, изношенные коммуникации или необходимости капитального ремонта. Часто итоговые затраты на восстановление жилья оказываются выше разницы в цене. Поэтому перед покупкой тщательно осмотрите квартиру, оцените состояние стен, сантехники и электрики, составьте предварительную смету ремонта.

Не стоит игнорировать и незаконные перепланировки, даже если они выглядят «удобнее». Чтобы убедиться в легальности изменений, необходимо сверить фактическое состояние квартиры с техническим паспортом БТИ или поэтажным планом с экспликацией. Незаконная перепланировка — повод для торга или требование к продавцу восстановить изначальный вид жилья до сделки.

Даже отличная квартира может потерять свою ценность, если расположена в доме с конфликтными соседями. Перед покупкой изучите подъезд, пообщайтесь с соседями, консьержем и старшим по дому. Обратите внимание на чистоту, состояние лифтов, шумность жильцов и общую обстановку в районе — это сильно влияет на комфорт жизни и будущую ликвидность.

Проверит ли банк всю информацию перед ипотекой

При покупке в ипотеку многие ошибочно считают, что банк полностью проверяет юридическую чистоту объекта. Но кредитор анализирует лишь основные риски, не вникая в нюансы предыдущих сделок и возможные нарушения. В случае признания сделки недействительной квартиру изымут, страховая погасит долг банку, а покупатель потеряет взнос и уже выплаченные проценты — поэтому самостоятельная проверка обязательна.