Как изменятся правила выдачи ипотеки в 2026 году: одна льготная программа на семью, привязка к региону

На недавней встрече президента РФ Владимира Путина с главой Сбербанка Германом Грефом рассматривались текущие тенденции в области ипотечного кредитования. По словам Грефа, Сбербанк в этом году намерен сократить объем выдачи ипотечных кредитов примерно на 5–7 % по сравнению с показателями 2024 года. Руководитель банка также предположил, что в целом по рынку объемы ипотечного кредитования уменьшатся на 10–15%. На сколько могут подорожать квартиры и какие изменения ждут ипотечную сферу — в материале URA.RU. 

Что происходит с ипотекой в 2025 году

Маленькие квартиры в новостройках стали дороже обычных

Согласно информации от компании «Мир квартир», в крупных российских городах наблюдается более значительный рост цен на малогабаритные квартиры в новостройках по сравнению с квартирами большей площади. За прошедший год стоимость квадратного метра в таких квартирах увеличилась почти на 12%, а полная стоимость объектов — на 10%. В то же время цены на более просторные квартиры выросли на 10% и 8% соответственно.

Анализ данных компании показывает, что с октября 2024 года средняя цена квадратного метра в квартирах площадью до 32 квадратных метров в новостройках возросла на 11,6%, достигнув почти 163 тысяч рублей. При этом полная стоимость таких квартир увеличилась на 10,3% и составила около 4,4 миллиона рублей.

Средняя стоимость «квадрата» в «сталинках» достигла более 100 тысяч рублей

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в квартирах «сталинских» домов достигла 112,1 тысячи рублей. За последний год стоимость ликвидных объектов в этом сегменте увеличилась на 3–4 %, что превышает средний показатель роста цен на вторичном рынке страны (0,7 %), сообщил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Наиболее высокими ценами отличаются квартиры в номенклатурных домах в центральных районах крупных городов — их стоимость может достигать 4,42 миллиона рублей за квадратный метр (среди объектов, которые в настоящее время находятся в открытой продаже). В то же время стоимость квадратного метра в более простых «сталинских» домах, особенно в отдаленных регионах, может составлять немногим более 20 тысяч рублей.

Вторичка в крупных городах подорожала на 1%

Согласно информации от компании «Циан», в октябре стоимость квадратного метра вторичного жилья в крупных городах России увеличилась в среднем на 1% и достигла 144,6 тысячи рублей. Если в начале лета таких городов было шесть, а в сентябре — 12, то сейчас их число достигло 18 из 40, включенных в выборку.

Такой прирост является максимальным с марта 2024 года и происходит на фоне увеличения активности на рынке. Вместе с тем сохраняются факторы, сдерживающие рост: условия по рыночной ипотеке пока не достигли комфортного уровня, несмотря на снижение ключевой ставки Центральным банком, а темпы роста доходов населения замедляются. Эксперты «Циана» прогнозируют, что в ближайшие месяцы рост цен на вторичное жилье будет соответствовать уровню инфляции и составит примерно 7–9% в год.

Россияне начали массово отказываться от ипотеки

На основе данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в сентябре 2025 года в России зафиксирован рекордный уровень отказов по ипотечным кредитам — свыше 60%. Сейчас банки одобряют лишь 39% заявок на жилищное кредитование, что на почти 10 процентных пунктов ниже показателей начала года.

Причиной увеличения количества отказов стало введение с 1 июля ограничений со стороны ЦБ РФ, которые касаются доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой в портфелях банков. Как отмечает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич, кредитным организациям стало невыгодно предоставлять ссуды лицам, у которых доля расходов на погашение долгов превышает 50% от их доходов, особенно при низком размере первоначального взноса.

По словам директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, несмотря на снижение ключевой ставки до 16,5% и общего удешевления кредитных продуктов, рынок пока не смог привлечь значительное число надежных заемщиков из-за сохраняющегося высокого уровня процентных ставок. В свою очередь, банки, столкнувшись с ограничениями на выдачу займов клиентам с высокой долговой нагрузкой, стремятся минимизировать риски и не наращивать объем потенциально проблемных кредитов.

Кроме того, на текущую ситуацию оказывает влияние увеличение количества просроченных займов. В связи с этим банки сохраняют строгие критерии отбора заемщиков, чтобы не снижать потенциальную прибыль. 

Какие изменения ждут рынок жилья в следующем году

Россиянам запретят оформлять две льготные ипотеки на одну семью

С 1 февраля 2026 года одной семье разрешат оформить только одну льготную ипотеку, оба супруга должны выступать созаемщиками. При этом договором допускается привлечение третьих лиц, если не хватает дохода, отметили в Минфине. Мера призвана предотвратить злоупотребления и сделать систему справедливее.

«Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — говорится в сообщении.

Семейную ипотеку хотят привязать к регистрации заемщика

В ближайшее время Государственная дума планирует рассмотреть законопроект, который предусматривает ужесточение условий предоставления семейной ипотеки. Согласно предложенным изменениям, банки получат право отказывать в выдаче кредита клиентам, желающим приобрести недвижимость за пределами региона своей регистрации.

Инициатива введения ограничений принадлежит спикеру Совета Федерации Валентине Матвиенко. Она аргументировала необходимость таких мер тем, что льготные ипотечные программы не должны использоваться для инвестиционных целей. Матвиенко отметила, что в прошлом году более половины всех выданных кредитов по программе семейной ипотеки пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Она отметила, что программа семейной ипотеки является существенной поддержкой для семей с детьми, и государство направляет на нее значительные финансовые средства. Однако, по ее мнению, необходимо внести изменения в механизм предоставления льгот: поддержка государства не должна служить инструментом для приобретения жилья в инвестиционных целях.

В сделках с недвижимостью можно будет использовать биометрию

Зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко сообщил о введении с 1 июля 2026 года новой правовой нормы, которая позволит использовать биометрические данные для совершения дистанционных сделок с недвижимостью. По его словам, для этой процедуры можно будет использовать различные биометрические признаки: отпечатки пальцев, изображение лица, рисунок радужной оболочки глаза и другие. Подобное будет актуально при купле-продаже недвижимости, оформлении ипотеки и аренде.

В настоящее время для проведения удаленной сделки участнику необходимо посетить МФЦ, чтобы подтвердить свое согласие на такой вид сделок. Аксененко уверен, что нововведение существенно упростит и ускорит процесс оформления сделок с недвижимостью. В частности в случаях, когда участники находятся на значительном удалении друг от друга или работают удаленно.

Как сильно подорожают квартиры в России в 2026 году

В течение 2025-го средняя стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках выросла на 5%. В бизнес-классе — на 15%. В сложившихся условиях можно предположить, что в 2026 году в связи с повышением НДС к этой динамике можно прибавить еще несколько процентов, рассказали в пресс-службе AVA Group. Эксперт по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев в беседе с изданием 93.RU добавил, что есть риск увидеть резкий скачок цен на квартиры не в начале 2026-го, а уже в конце текущего года, когда застройщики в большей степени ощутят на себе рост дополнительных издержек.

«Несмотря на затоваренность рынков, цены на новые проекты будут расти. На мой взгляд, среднегодовой рост цен в существующих проектах в нынешних условиях не превысит 10%. Такую же динамику ожидаем и на вторичном рынке», — заявил Евгений Ткачев.