От «суперпанелек» до мини-городов: челябинский застройщик делится планами

Группа компаний «АПРИ» — один из ведущих застройщиков с изначальной «пропиской» в Челябинской области, реализующий сейчас свои проекты в нескольких регионах России. Как повлияет на рынок жилья в регионе приход федеральных игроков? В чем плюсы повышения цены квадратного метра для развития города, формирования другой более качественной среды? Всегда ли панельные дома менее комфортны и красивы, чем более престижные ЖК? Почему покупатели выбирают формат «город в городе», а застройщики включают в свой портфель создание огромных парков-курортов? Об этом URA.RU рассказал гендиректор компании Сергей Шаль.

Рады конкурентам

— Сергей Вернерович, а что вообще означает «АПРИ»?

— В классическом смысле слова название никак не расшифровывается. То есть, как вариант, «Архитектура. Производство. Развитие. Инвестиции». Если вам нравится не «Инвестиции», а «Искусство» — это тоже приемлемо. Как и другие позитивные термины в зависимости от времени года и конъюнктуры рынка.

— К слову о конъюнктуре… Сейчас в Челябинскую область, впервые за всю ее историю, заходит крупная федеральная строительная компания. Как вы относитесь к обострению конкуренции?

— Вот мы точно не против интересных игроков, которые могут оживить Челябинск и сделать его привлекательнее. К тому же мы и сами работаем в пяти регионах. Было бы нелогично, когда мы приходим в Екатеринбург, Минводы, Владивосток, Петербург — и протестовали бы против конкуренции у себя дома. Скажу больше, очень жаль, что это произошло так поздно.

— А почему?

— Потому что сейчас мы, наконец, приблизились в цене квадратного метра к другим регионам и крупным городам. Мы очень долго держали самую низкую по стране среди городов-миллионников — цену «квадрата» и на «первичке», и на «вторичке». Казалось бы, здорово, но если у тебя самая низкая продажная цена, то и себестоимость ты будешь вынужденно держать минимальную. И, соответственно, ты строишь одну «панель», серую, в рамочку. Как в 70-е годы, в 60-е, в 80-е, так и в 2020 году у нас везде властвует панель.

С точки зрения архитектурного облика и предлагаемого сервиса мы прилично отстали от наших соседей, Екатеринбурга, Тюмени — и сейчас пытаемся догонять: начали появляться высотные красивые здания в центре мегаполиса. Нам хватит места всем. Будем перенимать опыт, конкурировать.

— И все же: что мешало другим застройщикам раньше работать в сегменте престижного жилья? Реализуя точечные проекты комфорт-класса?

— Потому что, когда речь идет о жилье, даже небольшая на первый взгляд экономия выливается в существенные суммы, даже не в десятки — в сотни тысяч рублей. И люди массово «голосуют рублем». С другой стороны, девелоперы и строители тоже были ориентированы на этот сектор.

В итоге огромное число предложений дешевого жилья не давало возможности появляться новым проектам, и дома класса «премиум» и «бизнес» у нас можно было по пальцам пересчитать.

Модернизированная панель

— Когда-то один из мэров Челябинска призывал: «долой панельки». Двадцать лет прошло, панельки не исчезли, и вот сейчас пропадут?

— Я против радикализма. Да и говорили, кстати, о центре города. А панельное домостроение — это один из способов индустриального домостроения. Он доказал свою эффективность за многие десятилетия. И в них можно жить комфортно, долго и счастливо, если все правильно сделано. В том числе с точки зрения себестоимости и конечной цены.

И мы тоже используем панель, но сильно модернизированную: в отличие от стандартной трехслойной она у нас пятислойная. Мы добавляем еще слой утеплителя, потом штукатурим и красим. Фасад дома панельного ничем не отличается от фасада монолитного или кирпичного дома. Первые этажи высокие — для коммерческих помещений. Квартиры также можно делать различными по планировке. Так что сегодняшняя панель — это уже далеко не всем известная 97-я или 121-я серия.

Так что один из продуктов, который мы хотим масштабировать — это модернизированный панельный дом, привлекательно выглядящий архитектурно. Таковы, например, ЖК «Притяжение» или «Парковый Премиум».

— Внешняя эстетика, понятно, плюс такая панель будет теплее за счет теплоизолятора и штукатурки. А вариативность планировок, насколько она широка для таких панельных домов?

— Это называется квартирография. От минимальной студии в 30 квадратных метров метров и четырех- или пятикомнатной квартиры. Планировки же зависят не от технических возможностей, которые весьма широки, а исключительно от требований рынка.

Вспомним начало двухтысячных годов, когда целые дома были из студий — 90% квартир. И расходились как горячие пирожки — их покупали молодые люди, пары без детей, родители для студентов. Потом рынок насытился. Впервые появилась возможность не ограничиваться стандартной «двушкой» или «трешкой» в 56-74 квадратных метра.

Первое после реформ более-менее состоятельное поколение начало выбирать уже 100-140-150 метров. Прошло 20 лет. Дети выросли, владельцы жилья повзрослели — и вот уже востребованы не столь большие квартиры…

По совету маркетолога

— Как выбирает компания?

— Квартирография сейчас зависит от маркетологов, без которых сейчас никто ничего не проектирует и не строит. Они говорят: сейчас будет востребовано вот такое количество комнат, с таким метражом и все прочее. Включая финансовую доступность.

Сейчас единственная ипотека с господдержкой — это семейная. По итогам расчета первоначального взноса, доступного ежемесячного платежа и прочего получаются все те же 54-58 «квадратов», которые люди в состоянии взять и оплатить при семейной ипотеке. Минимальное, но достаточное пространство для комфорта семьи из трех-четырех человек. Из этих 54 «квадратов» рассчитываются коммунальные нормативы. С той лишь разницей, что сейчас вместо выделенной кухни приняты кухни-гостиные плюс одна-две-три спальни.

— Но если 54 метра — это некий эталон, который к тому же прекрасно укладывается в возможности пресловутых «панелек», то зачем нужны другие технологии и застройщики? Исключительно для архитектурной привлекательности?

— Кто-то принципиально не хочет жить в панельном доме. Кто-то выбирает другой уровень: потолки высотой в 3,2 метра или окна в пол при тех же 54 «квадратах». Есть люди, которым хочется в доме не бабушку-консьержку, а лобби-зону. Да и наша-то главная «фишка» — отнюдь не панель.

Самый успешный, самый популярный продукт, который мало кто строит и в Челябинске, и в других городах — это трех- и четырехэтажные кирпичные дома, как в «Твоей Привилегии» в Челябинске. 

Это другая совершенно среда, это другой подход, это другая эргономика пространства, это другое психологическое состояние. Когда у нас там треть квартир имеют свой индивидуальный выход на улицу. Даже если ты живешь в подъезде на четыре-шесть квартир, формируется совсем другое ощущение, совсем другие отношения с соседями.

По факту «Привилегия» — город в городе, вынесенный в экологически благоприятную местность. На бывшем картофельном поле сформировался прекрасный поселок: своя школа, детский сад, поликлиника. Спортивное ядро: стадион и «Академия спорта», с танцами и фитнесом. Это как раз тот продукт, который мы хотим тиражировать так и уже тиражируем.

— Где именно?

— В Екатеринбурге, в «Академическом». Мы единственные с таким предложением, причем весьма востребованным. К тому же там очень удачная локация: очень распространенные дома-«башни» не нависают над нами, и мы не доминируем над частным сектором, к которому примыкаем. Так что наше стратегическое направление — такие мини-города.

При этом сохраняется диверсификация. «Притяжение» и «Парковый Премиум» — это десятиэтажные панельные дома с фасадами и дворами нового качества. «Грани» — жилье премиум-качества в центре города, с новым архитектурным обликом. И, наконец, такой достаточно неожиданный проект как всесезонный мультикурорт в Челябинске «ФанПарк».

Мультикурорт на Шершнях

— А вот о нем, если можно, поподробнее.

— Примерно за год до завершения программы льготной ипотеки мы поняли, что практически, кто хотел, успели ею воспользоваться. И надо идти в другой проект. Это совпало с анекдотичной ситуацией: на стройплощадках у нас образовалось огромное количество земли, вынутой из котлованов. Появилась идея: давайте используем ее для строительства горы для катания на лыжах. С этого и началось создание нового по сути челябинского парка на площади более 63 гектаров возле Шершневского водохранилища.

Нашу идею поддержало правительство Челябинской области и лично губернатор Алексей Текслер. Инвестиционный совет принял решение выделить в аренду земельный участок, принадлежащий правительству, для реализации крупного инвестиционного проекта строительства мультисезонного парка развлечений «ФанПарк». ВТБ для его реализации предоставляет финансирование в объеме 7,2 миллиарда рублей по федеральной льготной программе кредитования. Крупнейший для региона проект одобрен Минэкономразвития РФ.

Вместо одной горы будет две — для лыж и сноубордов, а также шесть тюбинговых трасс. Появится аквапарк и парк аттракционов. При покупке участка под ЖК «Грани» нам досталось 10, и к ним мы закупили еще 34 новых. Будут отели, торговый город, много спортивных объектов. Сейчас пока работает одна горка, учебная, детская.

Также работает яхт-клуб с 12 собственными шестиметровыми яхтами, проводятся соревнования, в том числе федерального уровня. Планируем, что клуб будет работать в постоянном режиме: как школа детского спорта и с возможностью оказания услуг для взрослых.

Но вообще решили сделать все комплексно, запустив объект в 2028 году — чтобы сейчас посетители не делили парк с работающей строительной техникой. К этому же времени будет закончена четырехполосная дорога с озелененной разделительной полосой и парковки, чтобы люди могли приезжать и размещаться с комфортом. История, конечно, хлопотная, но интересная.