Как пенсионеры лишают покупателей квартир: суды массово встают на сторону «недееспособных» продавцов

В России участились случаи, когда пенсионеры продают квартиры, а потом спустя время оспаривают решение через суд, возвращают себе недвижимость, а деньги покупателю — нет. Обычно они апеллируют к тому, что в момент совершения сделки купли-продажи не отдавали отчет своим действиям и даже предоставляли соответствующие медицинские справки суду. И обычно правосудие встает на сторону таких людей, так как все проходит в рамках закона. На этом фоне покупатели жилья и риелторы все чаще отказываются от сделок с людьми, старше 60 лет.

В последнем известном случае в Санкт-Петербурге пенсионерка отказалась освобождать проданную квартиру, утверждая, что стала жертвой обмана. Пожилая женщина планировала продать недвижимость, чтобы переехать к сыну в Австралию, но теперь утверждает, что ее обманули аферисты. Подробнее о подобных инцидентах и о том, как не остаться без денег и квартиры — в материале URA.RU.

Без жилья, но с ипотекой

В Санкт-Петербурге пенсионерка продала квартиру под предлогом переезда в Австралию, но впоследствии заявила, что стала жертвой мошенников. Об этом сообщает telegram-канал Baza.

В результате этой истории пострадала покупательница недвижимости. При общении с продавцом женщина проявляла осторожность и предпринимала меры для предотвращения обмана. У пенсионерки запросили справку из психоневрологического диспансера и детально поинтересовались причинами продажи жилья. Выяснилось, что она планирует переехать на постоянное место жительства в Австралию.

Аргументы петербурженки казались убедительными. Ее сын проживал в Австралии последние два года, что подтверждалось фотографиями в галерее телефона и социальных сетях. Кроме того, процесс продажи недвижимости длился уже три месяца, и в нем участвовал риелтор. В банке владелица квартиры как в устной, так и в письменной форме подтвердила намерение переехать. Сделка была завершена, сумма составила 8,5 миллиона рублей. Для приобретения квартиры покупательница взяла ипотеку на 30 лет.

Однако спустя несколько дней пенсионерка сообщила о своем отказе освобождать квартиру. Она утверждает, что идея продать жилье возникла у нее под влиянием мошенников. Пожилая женщина посоветовала покупательнице даже не пытаться вселиться в квартиру. Опасаясь потерять и деньги, и жилье, несостоявшаяся собственница была вынуждена обратиться в суд.

«Дом хозяина не красит»: вернула проданную квартиру и сохранила деньги

Пенсионерка из Москвы через суд отменила сделку купли-продажи квартиры спустя три года после заключения договора, сохранив за собой и недвижимость, и полученные за нее пять миллионов рублей. Об этом сообщает Mash.

Еще в 2019 году женщина продала соседу квартиру площадью 45 квадратных метров. Три года спустя она обратилась в суд, заявив, что на момент сделки страдала умственной отсталостью и не осознавала своих действий. Суд встал на ее сторону, признав договор недействительным, а саму продавщицу — недееспособной. «Медицинская экспертиза подтвердила, что гражданка не могла объективно оценивать последствия совершения сделки», — отмечают авторы канала. 

Покупатель, который все это время проживал в квартире и не получил обратно свои деньги, рассказал, что связывает ситуацию с появлением у бывшей владелицы нового супруга. Последний заявлял, что потерпевший якобы изначально не заплатил денег, а квартира была получена мошенническим путем. 

Пострадавший готовит жалобу в кассационный суд, но отмечает, что у противоположной стороны есть медицинское заключение и у него мало шансов вернуть себе квартиру. Причем подобные судебные решения — не редкость. 

В гостях хорошо, а дома...

За последние годы суд разбирал уже несколько подобных громких дел. Например, пенсионерка из Майкопа (Адыгея) вернула себе квартиру через суд, признав недействительной сделку купли-продажи, совершенную в июне 2021 года. Основанием для возврата недвижимости также послужила справка от психиатра, подтверждающая, что женщина страдала органическим расстройством личности и не осознавала значения своих действий на момент сделки.

Как отмечается в материалах суда, пенсионерка Д. после продажи однокомнатной квартиры отказалась покидать жилье и спустя полгода потребовала признать сделку недействительной. В качестве аргумента она представила медицинское заключение о состоянии здоровья. В ходе судебного процесса выяснилось, что на момент продажи квартиры у Д. уже наблюдались признаки расстройства, однако официальный диагноз был поставлен позже. Сторона покупателя утверждала, что пенсионерка действовала осознанно, самостоятельно обращалась к риелтору и подписывала документы.

Показания риелтора и сотрудника Росреестра также указывали на то, что женщина понимала суть сделки. Тем не менее судебная экспертиза не смогла с точностью установить, возникло ли заболевание до подписания договора, но суд первой инстанции признал сделку недействительной и обязал вернуть квартиру пенсионерке, а деньги — покупательнице. Также с последней взыскали 30 тысяч рублей за проведение экспертизы.

Апелляция ранее отменила это решение, однако спустя время апелляционный суд доверился выводам первой экспертизы. В итоге он подтвердил недействительность сделки.

«Моя хата с краю»: похожие истории за последние годы

В мае 2023 года произошла еще одна похожая история. Тогда риелтор из Челябинска, покупавший квартиру для себя, нашел идеальный вариант. 70-летняя продавщица, работавшая бухгалтером, вела себя абсолютно адекватно. Сделка была тщательно проверена и заверена нотариусом.

Однако после получения средств продавец перевела деньги на неизвестные счета, оформила кредиты почти на миллион рублей и совершила хищение еще четырех миллионов по месту работы, используя поддельные подписи в чековой книжке. «Квартира продавалась по цене в два миллиона рублей, куплена мной после тщательной юридической проверки, сделка удостоверена нотариусом. Сразу после получения денег продавец, как она утверждает, отправила всю сумму на неизвестные счета. При этом взяла еще кредитов на сумму около миллиона рублей, совершила по месту работы хищение денежных средств на сумму около четырех миллионов рублей, подделав подписи в чековой книжке», — рассказал журналистам пострадавшая. 

Уже после регистрации сделки пенсионерка отказалась освободить квартиру, объяснив это тем, что якобы стала жертвой телефонных мошенников и потеряла все деньги. Она перевела на «безопасный счет» семь миллионов рублей, включая средства от продажи и кредиты. Покупательница пыталась решить вопрос через суд: районная инстанция поддержала его требования, но апелляционный суд отменил это решение, а кассация оставила вердикт апелляции в силе.

Дом, которого нет

Петербургский суд вернул квартиру пожилой жительнице города, которая заявила, что продала недвижимость под влиянием мошенников. Об этом писал telegram-канал Baza. По данным издания, в июле 2024 года петербурженка передала свою квартиру за семь миллионов рублей, однако вскоре после сделки обратилась в суд с требованием аннулировать договор.

Как отмечали авторы канала, покупательница квартиры, Анна, выплатила всю сумму, продав для этого собственное жилье, использовав наследство и оформив кредит. Сделка была совершена с соблюдением всех юридических процедур: пенсионерка предоставила справку из психоневрологического диспансера о своей дееспособности, а документы были оформлены в установленном порядке. Несмотря на это, суд встал на сторону бывшей владелицы, удовлетворив ее иск. «На суде пенсионерка признала, что осознавала свои действия, но объяснила, что пошла на сделку из-за обещаний „вернуть квартиру с ремонтом“», — приводит telegram-канал содержание процесса.

Сразу после сделки новые владельцы въехали в квартиру и начали ремонт, однако вскоре узнали о судебном иске прежней хозяйки. Судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у пенсионерки нарушений, влияющих на дееспособность: она полностью осознавала характер сделки. Тем не менее суд отменил договор купли-продажи, а покупательница осталась без жилья и с долгами. Еще одно дело оказалось в пользу продавца, а не покупателя. 

«Неадекватные» люди: данные случаи не противоречат закону

По информации «Коммерсанта», за последние два года по России были зафиксированы десятки аналогичных случаев. В большинстве из них суды признавали сделки недействительными по причине недееспособности продавца, а возврата денег покупателям добиться не удавалось.

Юристы отмечают, что такие решения основаны на статье 177 Гражданского кодекса РФ: сделки, совершенные гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, могут быть признаны ничтожными. При этом восстановить свои права покупателям крайне сложно: экспертизы назначают уже после сделки, а вернуть выплату зачастую невозможно из-за отсутствия имущества у продавца.

В течение последних двух лет наблюдается увеличение количества сделок, отмененных из-за давления мошенников на продавцов. По словам риелтора Евгения Коноплева, рост составил 15–20%. Согласно данным Росреестра, в 2024 году более трех тысяч сделок с недвижимостью, в которых участвовали пенсионеры, были признаны недействительными.

Мой дом — моя крепость: советы юристов, как избежать обмана

Эксперты советуют тщательно проверять не только правоустанавливающие документы на квартиру, но и состояние здоровья продавца. Для этого рекомендуется требовать справку о дееспособности или привлекать нотариуса и независимого врача для фиксации состояния сторон в момент подписания договора. Подобные меры, по словам специалистов, могут существенно снизить риски для покупателей и сохранить их права. В частности, в договоре можно отдельно указать, что сделка проходит без принуждения и на продавца никто не давит, рассказала юрист сервиса Colife Анна Рогачева. Она также посоветовала зафиксировать процесс заключения сделки на видео.

«С согласия продавца можно провести видеосъемку. На камеру задаются простые вопросы: понимает ли человек, какую сделку совершает, не оказывает ли на него кто-либо давление, зачем продает жилье и как планирует распорядиться деньгами. Такая запись может стать важным доказательством в суде», — сказала Рогачева в беседе с Lenta.ru.

Эксперты советуют отдавать средства за приобретенное жилье, переводя деньги прямо на счет продавца. Также перед сделкой стоит заключить с продавцом предварительный договор, а саму сделку провести позже. Через несколько недель или месяц.

«В этом случае второй стороне будет крайне трудно доказать, что она так долго находилась под влиянием мошенников или не отдавала отчет своим действиям. Если же вторая сторона форсирует заключение договора, настаивает на срочности и тому подобное, то при текущих условиях это весомый повод отказаться от сделки», — советуют управляющий партнер юридической компании «Протектор» Игорь Вахромов.